Một trong những câu hỏi đầu tiên mà bất kỳ gia chủ nào cũng đặt ra trước khi xây một căn nhà là: "Chi phí xây dựng phần thô là bao nhiêu?". Việc hiểu rõ cách tính giá xây dựng phần thô không chỉ giúp bạn chủ động về nguồn vốn mà còn giúp bạn giám sát nhà thầu hiệu quả, tránh những khoản "phí ẩn" phát sinh không đáng có. Trong bài viết này, Tamlopolympic.vn sẽ hướng dẫn bạn chi tiết cách tính giá xây dựng phần thô chính xác cho mọi công trình.
|
Danh mục nội dung |
|
1. Xây dựng phần thô bao gồm những gì? 2. Công thức tính giá xây dựng phần thô phổ biến nhất |
1. Xây dựng phần thô bao gồm những gì?
Trước khi cầm máy tính lên, bạn cần hiểu rõ "phần thô" thực chất là gì. Nhiều gia chủ thường nhầm lẫn giữa xây thô và xây nhà trọn gói (chìa khóa trao tay), dẫn đến những hiểu lầm khi ký kết hợp đồng.
Xây dựng phần thô được ví như việc tạo nên "bộ khung xương" cho ngôi nhà. Đây là giai đoạn quan trọng nhất quyết định độ bền, khả năng chịu lực và tuổi thọ của công trình. Cụ thể, phần thô bao gồm:
-
Hệ thống kết cấu: Đào móng, xử lý nền, thi công cốt thép, cốp pha, đổ bê tông móng, cột, dầm, sàn các tầng.
-
Xây tường bao và ngăn chia: Sử dụng gạch, cát, xi măng để hình thành nên hình dáng các phòng chức năng.
-
Hệ thống kỹ thuật âm tường: Lắp đặt đường ống cấp thoát nước, đế âm điện, ống luồn dây điện và dây tín hiệu. Đây là phần cực kỳ quan trọng vì một khi đã trát tường, việc sửa chữa sẽ rất tốn kém.
-
Phần mái: Đổ bê tông mái hoặc lắp đặt hệ xà gồ để lợp tôn/ngói.
Lưu ý: Phần thô thường bao gồm cả nhân công cho phần hoàn thiện (như ốp lát, sơn nước), những vật tư hoàn thiện (gạch men, sơn, thiết bị vệ sinh, đèn, tấm lợp mái, ...) sẽ do gia chủ tự mua hoặc tính vào gói riêng.
Xây dựng phần thô là giai đoạn quan trọng nhất quyết định độ bền, khả năng chịu lực và tuổi thọ của công trình
2. Công thức tính giá xây dựng phần thô phổ biến nhất
Hiện nay, các nhà thầu tại Việt Nam chủ yếu áp dụng phương pháp tính theo mét vuông (m2) xây dựng. Đây là phương pháp trực quan, dễ hiểu và giúp gia chủ có cái nhìn tổng quát nhanh nhất về ngân sách.
Công thức cơ bản:
Tổng chi phí xây thô = Tổng diện tích sàn xây dựng x Đơn giá/m2
Trong đó:
-
Tổng diện tích sàn xây dựng: Không chỉ là diện tích mảnh đất, mà là tổng diện tích của tất cả các mặt sàn, cộng với diện tích móng, mái, sân thượng và ban công (đã nhân hệ số).
-
Đơn giá/m2: Tùy thuộc vào khu vực và quy mô công trình, đơn giá xây thô năm 2026 thường dao động từ 3.500.000đ - 4.000.000đ/m2 cho nhà phố và từ 4.500.000đ/m2 trở lên cho biệt thự.
3. Cách tính tổng diện tích sàn xây dựng (Hệ số xây dựng)
Đây là phần khiến nhiều gia chủ "đau đầu" nhất vì diện tích tính tiền luôn lớn hơn diện tích thực tế của mảnh đất. Để tính toán chính xác, bạn cần nắm vững bảng hệ số quy đổi sau, hãy cùng Tamlopolympic.vn tìm hiểu ngay!
Phần móng (Tính trên diện tích tầng trệt)
-
Móng băng: 50% diện tích.
-
Móng cọc: 30% - 40% diện tích (tùy thuộc vào số lượng và độ sâu cọc).
-
Móng bè: 80% - 100% diện tích.
Thi công hệ thống móng băng bằng gạch và cốt thép cho một ngôi nhà đang xây dựng
>>> Ngoài việc tính toán, hãy tham khảo thêm: Quy trình làm móng nhà và cách làm móng nhà chắc chắn
Phần hầm (Nếu có)
-
Độ sâu < 1.3m: 150% diện tích.
-
Độ sâu 1.3m - 2.0m: 200% diện tích.
-
Độ sâu > 2.0m: 250% diện tích.
Phần thân nhà
-
Tầng trệt và các tầng lầu: 100% diện tích.
-
Thông tầng (giếng trời): Diện tích > 8m2 tính 50%, diện tích < 8m2 tính 100%.
-
Ban công, lô gia: 100% diện tích.
Phần mái và sân thượng
-
Sân thượng có mái che: 75% diện tích.
-
Sân thượng không mái che: 50% diện tích.
-
Mái bê tông cốt thép: 50% diện tích.
-
Mái ngói hệ vì kèo: 70% diện tích.
-
Mái tôn: 30% diện tích.
Giải pháp tối ưu cho phần mái: Chọn Tôn Olympic
Trong quá trình tính toán phần thô, việc lựa chọn vật liệu cho mái là bước cực kỳ quan trọng để đảm bảo tính kinh tế và độ bền. Nếu bạn chọn phương án mái tôn (hệ số 30%), hãy ưu tiên sử dụng Tôn Olympic. Đây là dòng tôn dẫn đầu về chất lượng tại thị trường Việt Nam với khả năng chống ăn mòn vượt trội và đa dạng chủng loại từ tôn lạnh, tôn chống cháy đến tôn cách nhiệt (PU). Việc sử dụng Tôn Olympic cho phần mái không chỉ giúp giảm tải trọng lên hệ thống kết cấu móng (giúp tiết kiệm chi phí phần thô) mà còn đảm bảo sự bền bỉ, màu sắc luôn tươi mới dưới thời tiết khắc nghiệt, giúp gia chủ yên tâm tuyệt đối về chất lượng "khung xương" của ngôi nhà.
Tôn Olympic đảm bảo sự bền bỉ, màu sắc luôn tươi mới dưới mọi thời tiết khắc nghiệt
>>> Nếu bạn đang phân vân nên chọn màu tôn gì, hãy tham khảo: Điểm qua những màu tôn lợp mái đi đầu xu hướng năm 2026
4. Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô
Đơn giá/m2 không phải là một con số cố định. Nó biến động dựa trên 4 yếu tố then chốt sau:
Vị trí và điều kiện thi công
Nếu công trình của bạn nằm ở mặt đường lớn, xe tải chở vật tư có thể vào tận nơi, đơn giá sẽ là giá sàn. Tuy nhiên, nếu nhà trong hẻm nhỏ (phải tăng bo vật tư bằng xe ba gác hoặc thủ công), đơn giá sẽ tăng thêm từ 200.000đ - 500.000đ/m2 do chi phí nhân công và vận chuyển tăng cao.
Quy mô diện tích xây dựng
Nguyên tắc "mua sỉ" cũng áp dụng trong xây dựng. Những công trình có tổng diện tích lớn thường có đơn giá/m2 thấp hơn so với các nhà phố diện tích nhỏ hoặc nhà trong ngõ ngách, do nhà thầu tối ưu được chi phí quản lý và máy móc.
Chủng loại vật tư thô
Dù là phần thô nhưng chất lượng vật tư cũng có nhiều phân khúc. Ví dụ:
-
Xi măng: Nghi Sơn, Insee, ...
-
Gạch: Gạch tuynel Đồng Tâm, Bình Dương hay gạch địa phương. Chỉ cần thay đổi một nhãn hiệu vật tư trong hợp đồng, đơn giá tổng thể đã có sự chênh lệch đáng kể.
Thép Vitek - Không sợ thời gian, chẳng ngại thời tiết
Uy tín và năng lực của nhà thầu
Một nhà thầu uy tín với đội ngũ kỹ sư giám sát chặt chẽ, đội thợ tay nghề cao và trang thiết bị hiện đại thường sẽ có báo giá cao hơn một chút so với các đội thợ tự phát. Tuy nhiên, "đắt xắt ra miếng", điều này đảm bảo cho công trình không bị nứt sàn, thấm tường hay sai lệch kết cấu về sau.
Hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện và chính xác nhất về cách tính giá xây dựng phần thô chính xác cho mọi công trình. Chúc bạn sớm hoàn thành công trình ưng ý của mình!